美联储抗通胀之路又陷困境？一大拦路虎正虎视眈眈！

在劳动力市场可能有些许缓和迹象后，美联储的抗通胀之路再遇一只拦路虎。

新房销量飙升，房价上涨，潜在买家又开始参与竞购战。美国房地产市场显示出反弹迹象，这将推高住房成本，并使美联储对抗通胀的努力复杂化。

鉴于抵押贷款利率在过去一年半里增长了一倍多，房地产市场的复苏来得比预期还要早。在疫情期间锁定创纪录低利率的房主现在不愿出售。与此同时，在强劲的工资增长和健康的家庭储蓄的支撑下，千禧一代的首次购房者正在寻求安家落户，这正在挤压美国独栋住宅的供应。

这种压力推高了需求，尽管美联储的一系列加息加剧了买房者的负担能力。美联储主席鲍威尔在6月的新闻发布会上说：

“我们现在看到住房市场正在触底，甚至可能会有所上升。”

房地产市场多方面反弹

房地产市场的反弹表现在很多方面。美国全国住宅建筑商协会（NAHB）的数据显示，过去六个月来，购买新房的潜在买家数量几乎翻了一番。全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，卖家目前平均收到3.3份房屋报价，高于去年12月的2.2份。5月份新屋销量跃升12.2%，房价已连续三个月攀升。

总体而言，这表明尽管美联储努力采取措施以放缓经济，但房地产市场正逐步恢复。这可能意味着美联储将不得不继续提高利率，并在更长时间内保持高位，以使通胀率回落到美联储2%的目标。

经济学家估计，CPI中的住房分项年增长率需要降至接近3.3%的水平，才能使整体CPI达到美联储的目标。阿波罗全球管理公司首席经济学家Torsten Slok表示：

“如果房地产市场现在真的开始复苏，那么我们可能低估了美联储将不得不采取更多措施来抑制需求的程度。当然，就利率必须上调多少而言，这提高了美联储的门槛。”

就在美联储官员计划减缓住房通胀之际，房地产市场出现反弹。在政府数据中，通胀中的住房分项刚刚开始下降，而更接近实时租金成本的私营部门数据显示，自去年秋季以来，房价增长放缓。

虽然这种缓解仍将在短期内持续。但房地产市场的复苏已经引发了美联储官员的担忧。美联储理事鲍曼在5月底表示，房价“趋于平稳对我们降低通胀的斗争有影响”。美联储理事沃勒也警告称，楼市反弹引发了人们对期待已久的租金减免能持续多久的疑问。

美联储恐无法“既要又要”

另一个问题是，虽然美联储可能会进一步提高利率，以应对目前住房通胀放缓不足的局面，但从长期来看，这样做会产生加剧负担问题。加息会让买房变得更贵，从而减缓需求，从而减缓房地产市场，但加息也会让建房变得更贵，从而抑制供应，推高未来的房价。Zillow高级经济学家Jeff Tucker表示：

“高利率往往会阻碍新建筑，抑制新住房供应的增长。因此，试图通过收紧货币政策来遏制住房通胀的长期影响可能会适得其反。”

另外，对于美联储来说，风险高的一个原因是因为新建房屋在房屋销售中所占的份额更大，部分原因是现有房主出售房屋的数量减少了。NAHB首席经济学家Rob Dietz说，虽然新房通常只占市场库存的10%至15%，但现在新房约占市场库存的三分之一。

现在说加息对长期供应问题的确切影响还为时过早，但已经出现了一些警示信号。美国建筑师协会（AIA）的数据显示，专门设计多户住宅的建筑公司5月份的收入下降至两年来的最低水平，不过这可能是由于今年应该完工的在建公寓数量创下纪录而导致的自然放缓。

Dietz还强调，目前的金融环境趋紧正给购房和开发贷款带来压力，这可能会减少未来两三年的建筑用地供应，并推高现有地块的价格。他说：

“我们的建筑用地条件已经很紧张了，所以这基本上是把一个现有的问题变得更糟。”

其结果是，美联储解决短期住房市场问题的唯一工具，可能会在长期内让情况变得更糟。但如果现在不采取足够措施抑制房价上涨，也可能导致更广泛的通胀失控，这将带来一系列长期的经济后果。美联储可能无能为力。阿波罗环球的Slok表示：

“底线是，利率将在更长时间内保持在较高水平，市场应该明白这一点。”

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